Herr von Winning - der allerschwäbischste aller Träume: sich irgendwo sein eigenes Häusle hinstellen. In Ulm ist der ausgeträumt?
Aus ist der Traum nie - denn wir sind ja in Ulm die Großstadt in Baden-Württemberg mit dem höchsten Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern. Also: Es gibt diese Häuser und sie werden natürlich auch Bestand haben. Und das Gute ist, dass sie immer nach ein paar Jahrzehnten den Nutzer wechseln, sodass man auf jeden Fall gute Chancen hat, an eines dieser Häuser zu kommen.

Wobei die gebrauchten Häuser sehr rar gesät sind…
Ja, das stimmt. Aber die entscheidende Frage ist ja eher: Wie viele neue Einfamilienhäuser sollen in einer Großstadt wie Ulm mit knappen Flächenressourcen noch gebaut werden? Da wird es leider sehr schnell ideologisch. Meines Erachtens lohnt sich ein möglichst rationaler Blick auf dieses Modell. Das Einfamilienhaus ist ja grundsätzlich nur noch für einen kleinen Teil unserer Gesellschaft finanzierbar. Für Menschen mit extrem guten Jobs oder Menschen, die gut erben. Das Leben im Einfamilienhaus in der Stadt ist kein Modell, das für die breite Masse der Bevölkerung möglich ist. Und es ist ein Modell, das für die Gesellschaft insgesamt eher teuer kommt.

Erklären Sie uns das.
Wenn ich beispielsweise hundert Meter Straße mit Rohren und Leitungen baue: Dann erschließe ich damit in einem Einfamilienhausgebiet etwa zehn freistehende Einfamilienhäuser. Mit Einliegerwohnungen sind das dann vielleicht 15 Wohneinheiten. Wenn ich hundert Meter am Weinberg erschließe (wo nur Mehrfamilienhäuser entstanden sind), habe ich rund 60 - 80 Wohnungen erschlossen. Die Infrastruktur für ein Einfamilienhaus-Gebiet ist also vergleichsweise unwirtschaftlich. Außerdem braucht das Einfamilienhaus deutlich mehr Fläche. 

In den 60er Jahren, als wir noch ohne viel nachzudenken, landwirtschaftliche Flächen für neue Baugebiete in Anspruch genommen haben, war das vielleicht unproblematischer. Inzwischen haben wir eine sehr große Flächenkonkurrenz in der freien Landschaft. Erneuerbare Energien, Natur- und Artenschutz und natürlich die immer kleiner werdenden landwirtschaftlichen Nutzungen selbst konkurrieren um immer weniger werdende Flächen. So gibt es bei der Flächeninanspruchnahme für jedes neue Baugebiet viele Verwerfungen und wir müssen darauf achten, dass wir mit dem Verbrauch von weiteren Flächen möglichst sparsam umgehen.

Am ehesten klappt es also mit einem Neubau, wenn es ein Mehrfamilien oder Reihenhaus werden soll. Wird die aktuelle Generation an Familien der Chance beraubt, ihre Kinder ähnlich aufwachsen zu sehen, wie viele von ihnen es selbst erlebt haben? Mit Garten und der Sicherheit, der Nachbar steht nicht gleich vor der Tür, weil’s zu laut war.
Natürlich ist das ein Lebensmodell, das für viele nach wie vor attraktiv ist und es steht für mich außer Frage, dass das jeder selbst für sich entscheiden muss. Für mich persönlich ist es das nicht - obwohl ich im Allgäu in einem Weiler mit acht Häusern aufgewachsen bin. Man muss realistisch sein: Die Phase, in der man den Garten beispielsweise für Kinder nutzen kann, ist gar nicht so lang. Irgendwann wird der Garten durchaus auch zur Last. Und problematisch wird es vor allem, wenn man einerseits die Annehmlichkeiten einer Stadt will - guten Nahverkehr, Kulturangebote, nahe Schulen und Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten in gut erreichbarer Nähe, ambulante Pflege - und gleichzeitig viel Abstand zu den anderen: Das geht nicht gut zusammen.
Die Qualität und Effizienz einer Stadt sind die kurzen Wege. Je weiter die Menschen und ihre Bedürfnisse auseinander rutschen, desto aufwendiger wird es, die Versorgung zur Verfügung zu stellen. Eben weil eine dichte, gemischte Stadtstruktur wirtschaftlicher ist. Und auch solche Wohnviertel können im Übrigen durchaus kinderfreundlich sein: Kürzlich hatten wir ein Fest im Dichterviertel - ein kompaktes Viertel. Da meinten die Menschen: Wir fühlen uns hier wie auf dem Dorf. Die Kinder spielen auf der Straße… Das Quartier wird gut angenommen. Da kann man durchaus auch in einem dichten Nebeneinander gut wohnen.

Im Gemeinderat hat man heftig darüber diskutiert, dass es keine neuen Einfamilienhäuser mehr geben soll. Die CDU sagt: Man vertreibt die Familien nach Neu-Ulm, Ehingen usw. Dort könnten sie noch bauen. Und verschaffen Ulm einen Standortnachteil. SPD und Grüne sagen: Wir müssen Platz sparen.
Ja, ein Teil würde sich in einem solchen Fall sicherlich seinen Wunschtraum an anderer Stelle erfüllen. Das Wesen einer Stadt ist aber eben Dichte und Mischung, sonst ist es keine Stadt. Kein Mensch würde in München auf die Idee kommen, zu sagen: Ich möchte hier wohnen und mir ein neues Einfamilienhaus bauen. Weil es dieses Modell ab einer gewissen Stadtgröße nicht mehr geben kann. Es gibt die Flächen dafür nicht, der Nutzungsdruck, die Grundstücks- und Erschließungskosten sind zu hoch. Und wer ein Einfamilienhaus in der Stadt will, muss sich dann eben ein „Gebrauchtes“ kaufen.

Derzeit gibt es nur zwei Bauplätze auf Ulmer Gemarkung: in Ulm-Mähringen. Und wie viele Bewerber dafür?
Es sind nach wie vor deutlich mehr als Bauplätze, aber die Lücke zwischen verfügbaren Grundstücken und Bewerbern ist kleiner geworden. Selbst wenn man sich ein Haus von der Stange, ein Fertighaus, baut, bleibt man ohne Grundstück kaum unter 500.000 Euro. Bei gleichzeitig gestiegenen Zinsen. Damit können ganz viele mit ihrem Einkommen Schuldendienst und Tilgung nicht mehr tragen. Manche geben mittlerweile ihr Grundstück auch wieder zurück, wie oben in Jungingen; weil sie die Finanzierung nicht gestemmt kriegen. Auch aus Bauherrengemeinschaften wie oben am Eselsberg oder in der, in der ich mit meiner Familie bauen möchte, steigen immer wieder Menschen aus.

Apropos Jungingen. Wie hart umkämpft die rar gesäten Bauplätze sind, hat man dort vor ein paar Jahren gesehen. Da gab es Gerichtsverfahren, weil Bewerber die Vergabekriterien unfair fanden.
Ja, das war das erste Mal in Ulm so. Und hat wohl auch damit zu tun, dass die städtischen Grundstücke sehr günstig sind, durch unsere Bodenpolitik. So ist die Nachfrage größer als in anderen Städten, wo der Bauplatz das Doppelte bis Dreifache kostet. 
Ich habe allerdings bei den Klagen ein großes Störgefühl. Jeder, der privat ein Grundstück verkauft, kann seine Kriterien selbst bestimmen, egal ob sie fair oder unfair sind. Wenn aber eine Stadt wie wir sich ambitioniert um Bodenpolitik kümmert und wir ein Grundstück veräußern und beispielsweise sagen: Wir wollen das Ehrenamt stärken, deshalb bekommen engagierte Menschen eher einen Bauplatz. Oder Menschen, die vor Ort bereits verankert sind. Dann bekommen wir vom Gericht gesagt: Ihr müsst neutralere und messbarere Kriterien anlegen. Das scheint mir keine sinnvolle Beförderung von guter Bodenpolitik.

Wenn künftig in den Dörfern rund um Ulm nur noch Reihen- und Mehrfamilienhäuser gebaut werden, verändern die Orte ihr Gesicht. In Dornstadt hat ein Investor eine Siedlung mit dem Namen „Arkadien“ geschaffen. Mit Doppelhaushälften, Reihenhäusern, einem Hochhaus, einem Gemeinschaftsraum und einem kleinen See. Wirkt wie eine geschlossene Ferienanlage - ohne gestalterische Verbindung zum Ort. Funktioniert die Anlage?
Dornstadt hat eine Größe, die man nicht vergleichen kann mit Ortsteilen wie Mähringen, Eggingen oder Ermingen, die ja baulich noch eher dörflich geprägt sind. Wo man das Gefühl hat, da ist eine Dorfgemeinschaft einigermaßen intakt. Ab einer gewissen Größe verliert sich das Zusammengehörigkeitsgefühl, das so einen Ortsteil ausmacht. 
Arkadien ist tatsächlich ein sehr eigenes Konstrukt, das da hineingepflanzt worden ist, aber nicht viel Bezug zum Rest Dornstadts hat. Das liegt an der Anlage und der Art und Weise, wie die Beziehungen zum Ort aufgebaut sind. Das heißt aber dezidiert nicht, dass jede dichte Wohnform zu Verwerfungen in Ortsteilen führt. In Einsingen wurde Geschosswohnungsbau realisiert, der sich gut in den Ort fügt. In Jungingen und Lehr haben wir an den Hauptstraßen auch Geschosswohnungsbau unproblematisch einbinden können.
Die Frage ist immer: Wie schafft man in einem neuen Quartier Gemeinschaft und Anbindung an die Nachbarschaft, damit es eben nicht so ein eigenständiges Bauteil ist. Das ist eine Aufgabe der Stadtplanung.

Und die Stadt Ulm entscheidet bei der Vergabe der Grundstücke mit, wer so etwas gut hinbekommen könnte? Welches Wohnprojekt den Zuschlag bekommt…
Das ist ein großer Vorteil. Ein Beispiel: das neue Quartier am Eselsberg: „Am Weinberg“. Da haben wir bei der Konzeptvergabe darauf geachtet, welche Stadtrendite jedes Projekt mitbringt. Also welchen Mehrwert für die Gemeinschaft. Es war eine Mischung aus Arbeitsplätzen und Wohnen - Bäckerei, Gastronomie, eine hohe soziale Mischung und Mischung von Gebäudeformen sowie kleine Ergänzungen wie ein Gästeappartement für alle.

Die „Ulmer Bodenpolitik“ gilt bundesweit als super Beispiel dafür, wie eine Stadt es schaffen kann, dass Wohnraum für die Einwohnerinnen und Einwohner erschwinglich bleibt. Was steckt dahinter?
Wir gehen in Ulm Baugebiete erst dann an, wenn sie vollständig in unserem Eigentum sind. Als Zwischenerwerb. Dann haben wir den Vorteil, dass wir bei der Entwicklung des Baugebiets nicht auf einzelne Eigentümer Rücksicht nehmen müssen. Wir können bei der Grundstücksvergabe die Akteure auswählen und dafür sorgen, dass die Grundstücke auch wirklich bebaut werden und nicht damit nur spekuliert wird.
Erst wenn jedes Grundstück gekauft und die Fläche komplett ist, geht’s also mit dem Baugebiet los. Wer ein Mehrfamilienhaus plant, muss einen Teil der Wohnungen besonders günstig - als geförderten Wohnraum - anbieten. So das Prinzip. Das rentiert sich aber trotzdem, weil man das Grundstück auch günstig bekommen hat?
Wer auf einer städtischen Fläche baut oder in größerem Maßstab neues Baurecht im Bestand erhalten möchte, muss mindestens 40 Prozent der Wohnungen, als sozial geförderten Wohnungsbau anbieten. Diese Wohnungen liegen dann 25 Jahre lang 30 Prozent unter der ortsüblichen Vergleichsmiete. Wir geben die Grundstücke also nicht an den Meistbietenden heraus, sondern zum Festpreis; an den mit dem besten Konzept. Oder wenn jemand mit einem Genossenschaftskonzept kommt und dauerhaft günstige Mieten garantiert.
Der wichtigste Partner unserer Wohnungspolitik ist aber unsere städtische Wohnungsbaugesellschaft (UWS). In ihren fast 8.000 Mietwohnungen liegen die Mieten auch ohne entsprechende Förderung teilweise deutlich unterhalb der Mieten in vergleichbaren Wohnungen. Die UWS ist unser stärkstes Instrument gegen heftig steigende Mieten. Es ist uns daher extrem wichtig, dass sie weiterhin einen großen Anteil am Neubaugeschehen hat.
Wenn sich jemand weigert, uns sein Grundstück zu verkaufen, die umgebenden Grundstücke aber schon im Eigentum der Stadt sind, bekommt er kein Baurecht. Es gibt viele Orte in der Stadt, an denen wir gerne ein Baugebiet starten würden, aber wir haben die Grundstücke noch nicht alle beisammen. Die Kohlplatte - die ansteigende, große Fläche in Söflingen, Richtung Roter Berg - ist eine der großen Flächen, die wir noch haben. Die könnte aufgrund ihrer Größe ein eigener Stadtteil werden. Da haben wir in den 60er Jahren begonnen, Grundstücke zu kaufen. Man sieht, wir brauchen einen langen Atem. Jedes Jahr haben wir ein Budget in Höhe von 16 Millionen Euro, um neue Grundstücke zu kaufen. Gleichzeitig nehmen wir durch Verkäufe immer auch Geld ein.

Die Kinder sind aus dem Haus, der Partner nicht mehr da - aus dem Einfamilienhaus ist ein Einpersonenhaus geworden. Trotzdem bleibt man drin wohnen. Weil man nicht umgepflanzt werden will, dort seine Familiengeschichte geschrieben hat oder weil eine neue Wohnung teuer wäre. Könnte die Stadt kreativ werden und etwa Veranstaltungen wie Speed Dating für diese Menschen und suchende Familien bieten? Unverfängliches Beschnuppern? Eventuell wohnt die Familie ja zufälligerweise in einer barrierefreien Innenstadtwohnung?
Das scheint mir eine der klügsten und relevantesten Ansätze, die man angehen kann. Anfang der 90er Jahre lebten in der Bundesrepublik zusammen genommen etwas über 80 Millionen Menschen. Die Anzahl der Menschen hat sich bis heute nicht sehr erhöht - deren Wohnfläche dagegen schon. Von etwa 34 Millionen Wohnungen auf heute fast 44 Millionen Wohnungen, das sind fast ein Drittel mehr.
In den 70ern hatte eine Person im Schnitt 25 Quadratmeter - heute sind es durchschnittlich 45 Quadratmeter. Das hat etwas mit Wohlstand zu tun und vor allem aber damit, dass es heute viel mehr Einpersonenhaushalte gibt. Deswegen wäre der Ansatz, Menschen dazu zu bewegen, einen für ihre Lebenssituation passenderen Wohnraum zu tauschen, der volkswirtschaftlich und ökologisch sinnvollste. Damit würde man eine passendere Versorgung der Bevölkerung erreichen, ohne neu bauen zu müssen. Deswegen versuchen das viele Städte seit langem: mit Förderprogrammen, Umzugshilfen, Wohnungstausch-Programmen. Alle Städte, die ich kenne, haben es allerdings wieder eingestellt, weil es keinen wirklichen Erfolg gab und der Aufwand für die wenigen schlussendlich getauschten Wohnungen sehr groß war. Weil viele ältere Menschen einfach in ihren Häusern bleiben wollen. Und Häuser umzubauen, mit einer Einliegerwohnung inklusive separatem Eingang, das ist oft aufwendig und teuer. Leichter müssten sich eigentlich Menschen verändern als Häuser… Theoretisch.

Isabella Hafner

Die Stadt Ulm verfügt zusammen mit den Flächen der städtisch verwalteten Hospitalstiftung Ulm, über rund 4.500 Hektar Grundstücksfläche. Dies entspricht fast 40 Prozent der gesamten Gemarkungsfläche. Die Ulmer Bodenbevorratung wird bereits seit 1894 praktiziert.